O mercado brasileiro de real estate logístico deve enfrentar em 2026 um déficit aproximado de 500 mil metros quadrados de galpões logísticos classe A e A+. O cálculo considera a oferta projetada de ativos de alto padrão e a previsão de absorção líquida para o próximo ano, impulsionada principalmente pelo e-commerce.
De acordo com o Grupo EREA, o dado se soma a um cenário já bastante aquecido: em 2025, a taxa de vacância atingiu mínima histórica, com 8% no Brasil e 7,9% no raio de 30 km da capital paulista, principal polo logístico do país.
Absorção Líquida Cresce 21% e Estoque Chega a 44 Milhões de m²
A absorção líquida nacional alcançou cerca de 3,5 milhões de metros quadrados, alta de 21% em relação a 2024, enquanto o estoque total chegou a 44 milhões de m² — crescimento de 9% ano contra ano. No mesmo período, o preço médio pedido de locação atingiu R$ 27,70/m², crescimento de 10%, novamente acima da inflação projetada de 4,3%.
Os dados revelam dinâmica de mercado com oferta restrita de ativos premium e demanda crescente, especialmente em operações de e-commerce que demandam galpões modernos com especificações técnicas elevadas e localização estratégica.
São Paulo: Concentração de 12,1 Milhões de m² e Locação a R$ 33,30/m²
A EREA ainda informou que o raio de 30 km de São Paulo reflete de forma ainda mais clara essa dinâmica. A região concentra 12,1 milhões de metros quadrados de estoque (+9% YoY), com vacância de 7,9% e preço médio de locação de R$ 33,30/m², também com alta de 10% no ano.
A região metropolitana de São Paulo mantém posição de principal hub logístico do Brasil, combinando proximidade com o maior mercado consumidor nacional e infraestrutura rodoviária consolidada, fatores que justificam os valores de locação superiores à média nacional.
Reforma Tributária Deve Reforçar Regiões Metropolitanas
Para 2026, a Reforma Tributária se mostra um dos principais vetores de transformação do setor. Segundo a EREA, a transição da tributação da origem para o destino tende a reduzir a atratividade de localizações escolhidas majoritariamente por benefícios fiscais e a reforçar regiões metropolitanas, onde o consumo é mais intenso.
“A lógica operacional passará a se sobrepor definitivamente à lógica fiscal com a Reforma Tributária. A proximidade do consumidor se torna o principal diferencial competitivo, sobretudo para operações intensivas em prazo e escala”, afirmou Henrique Porto, gerente de Research do Grupo EREA.
A mudança na estrutura tributária pode resultar em redistribuição geográfica da demanda por galpões logísticos, favorecendo localidades próximas aos grandes centros urbanos em detrimento de regiões historicamente escolhidas por vantagens fiscais.
Escassez de Ativos Premium e Pré-locação Estratégica
O déficit projetado de 500 mil m² de galpões classe A e A+ indica que desenvolvedores e operadores precisarão antecipar movimentos de expansão. A pré-locação estratégica surge como alternativa para empresas garantirem espaços em empreendimentos ainda em construção, evitando indisponibilidade de ativos adequados às operações.
A escassez de galpões premium também pressiona valores de locação para cima, tendência que deve se manter enquanto a oferta não acompanhar o ritmo da absorção líquida no mercado.
