Relatório Prologis prevê menor taxa de vacância em década, crescimento de aluguéis em dois dígitos pelo quarto ano consecutivo e e-commerce responsável por 25% das novas locações globais
A vacância de galpões logísticos no Brasil deve permanecer em 8,5% em 2026, mantendo o menor nível registrado em mais de uma década, segundo projeções da Prologis no relatório “Bold Predictions for 2026: Supply Chain Trends to Watch“. O estudo reúne sete tendências macroeconômicas e setoriais que deverão moldar as cadeias de suprimentos e a ocupação de imóveis logísticos neste ano.
A queda na vacância de galpões logísticos é impulsionada pela combinação de forte demanda do e-commerce com oferta restrita de novos empreendimentos. Com pipeline limitado de galpões modernos e absorção acelerada em regiões como São Paulo e Rio de Janeiro, a competição por ativos de qualidade deve intensificar a valorização dos imóveis existentes e manter a pressão de alta nos aluguéis.
De acordo com a líder global em desenvolvimento e administração de galpões logísticos, a análise foi responsável por seis das sete previsões acertadas em 2025, reforçando a capacidade de antecipação do mercado da Prologis.
Vacância de Galpões Logísticos Brasil: Projeção de 8,5% para 2026
Para o mercado brasileiro, o relatório destacou que o país segue em trajetória de fortalecimento e destaque entre os países emergentes. A vacância de galpões logísticos no Brasil, especificamente em São Paulo e Rio de Janeiro, registra cerca de 8,5%, com tendência de redução por conta da forte absorção de estoques modernos.
“A concorrência por estoques modernos cada vez mais escassos elevará o valor dos produtos existentes e será uma vantagem chave para desenvolvedores capazes de navegar no mercado brasileiro”, apontou a pesquisa.
Por Que a Vacância Está Caindo: Escassez de Estoque Moderno
A continuidade da queda na vacância é explicada pela oferta restrita de novos galpões modernos. O pipeline de desenvolvimento permanece limitado, criando um cenário de competição acirrada por ativos de qualidade. Essa dinâmica – alta demanda versus baixa oferta – também impulsiona o crescimento acelerado de aluguéis.
Segundo a Prologis, o Brasil pode registrar um crescimento de dois dígitos nos aluguéis logísticos em 2026 pelo quarto ano consecutivo, impulsionado pela escassez de estoque moderno e pelo avanço estrutural do comércio eletrônico.
A combinação de alta demanda e pouca oferta resulta em valorização dos ativos existentes, beneficiando naturalmente os operadores de larga escala que já possuem imóveis instalados em localização estratégica.
Previsões 2025 Confirmadas: Aluguéis +11,5% no Brasil vs -4,6% Global
No ano passado, a Prologis acertou que o crescimento dos aluguéis imobiliários logísticos no Brasil ultrapassaria a média global em mais de 500 pontos-base. De acordo com o relatório, o crescimento dos aluguéis no Brasil em 2025 foi estimado em 11,5%, comparado com a queda de 4,6% nos mercados globais.
A demanda por comércio eletrônico no Brasil permanece robusta, sustentando o aquecimento do mercado. A taxa de vacância caiu para 8,5% no terceiro trimestre de 2025 — o nível mais baixo em mais de uma década — consolidando o Brasil como um dos mercados logísticos mais dinâmicos globalmente.
E-commerce Lidera Ocupação: 25% das Novas Locações Globais
O e-commerce será responsável por quase 25% das novas locações de galpões logísticos globalmente em 2026. Com o avanço das vendas digitais, que devem atingir cerca de 20% da participação global, empresas do comércio eletrônico devem liderar o crescimento da ocupação logística, reforçando a necessidade de imóveis modernos e bem localizados.
“Grandes players internacionais como a Amazon continuam a se expandir pela Europa, e o Mercado Livre mantém sua liderança na América Latina. Na Índia, Flipkart e Walmart estão aumentando sua capacidade de distribuição para atender à crescente demanda doméstica e de exportação”, destacou a pesquisa.
Nos EUA, o modelo está evoluindo com empresas de comércio eletrônico adotando estratégias híbridas envolvendo posicionamento de estoques em terra, cross-docking marítimo e logístico regional.
Tendências Globais: Europa, EUA e Instalações Power-Ready
Para além do mercado brasileiro, a Prologis identificou sete tendências globais para 2026:
Europa: Vacância Abaixo de 5%
A Prologis projetou que a Europa também reduzirá sua taxa de vacância para abaixo de 5%, refletindo dinâmica similar ao mercado brasileiro. Na Índia, movimentos de modernização e entrada de capital institucional devem impulsionar uma nova onda de desenvolvimento e ocupação.
Estados Unidos: Forte Absorção em Portas de Entrada
A empresa prevê que mercados porta de entrada nos EUA terão a demanda mais alta em três anos. Regiões estratégicas como Inland Empire (Califórnia) e Nova Jersey devem observar forte absorção de galpões modernos, impulsionada por empresas que buscam aproximar estoques dos centros de consumo e reduzir custos logísticos.
A utilização de armazéns deverá alcançar o “nível expansivo“, simbolizando quando os ocupantes esgotam sua capacidade atual e iniciam um ciclo mais agressivo de novos contratos. Esse movimento tende a pressionar a oferta e acelerar novos desenvolvimentos.
Instalações Power-Ready: Energia no Top 3 de Critérios
O crescimento das instalações power-ready é outra tendência destacada. A disponibilidade de energia passa a integrar o top 3 dos fatores mais determinantes na escolha de novas instalações pelas empresas.
As operações automatizadas e soluções avançadas de manufatura demandam até cinco vezes mais energia que a base de 2024, elevando a importância de parques logísticos preparados para alta demanda elétrica.
Defesa e Transporte Rodoviário
A demanda ligada à defesa deve impulsionar corredores industriais nos EUA e Europa, reativando regiões industriais maduras e estimulando a criação de uma nova categoria de ativos logísticos especializados.
A capacidade de transporte rodoviário continuará encolhendo nos Estados Unidos. A diminuição estrutural da oferta de caminhoneiros e transportadoras, somada a regulamentações mais rígidas, deve resultar em aumentos de frete de dois dígitos em 2026.
